Słownik Flipera
Flipowanie nieruchomości to cały ekosystem pojęć, przepisów i mechanizmów rynkowych. Przeglądaj alfabetycznie i traktuj ten materiał jak mapę terenu.
ARV (After Repair Value)
Szacunkowa wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontów. Kluczowa liczba w każdym projekcie flipperskim.
Akt notarialny
Dokumentacja prawna finalizująca transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości. Sporządzany przez notariusza, stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Analiza comps
Porównanie cen podobnych nieruchomości w danej lokalizacji. Podstawowe narzędzie do wyceny przed zakupem i po remoncie.
Budżet remontowy
Szczegółowy plan wszystkich kosztów związanych z odnową nieruchomości. Doświadczeni flipperzy dodają bufor 10-20%.
Cash flow
Przepływ gotówki w projekcie flipperskim — różnica między wpływami a wydatkami w danym momencie.
Cena transakcyjna vs ofertowa
Cena ofertowa to punkt startowy negocjacji. Cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego — prawdziwy obraz rynku.
Due diligence
Kompleksowa weryfikacja nieruchomości przed zakupem: stan prawny, techniczny i finansowy.
Flip na brudno
Flip bez remontu — kupujesz, porządkujesz kwestie formalne i prawne, sprzedajesz drożej.
Flipper
Inwestor kupujący mieszkania wymagające remontu, modernizujący je i sprzedający z zyskiem w krótkim czasie.
Formalności administracyjne
Pozwolenia, zgłoszenia i dokumenty wymagane przed i w trakcie remontu nieruchomości.
Gargamel
Potoczne określenie mieszkania o fatalnym, nieustawnym układzie przestrzennym, którego nawet remont nie poprawi.
Generalka
Generalny remont mieszkania — od skucia płytek po wymianę instalacji. Po generalce zostają tylko ściany nośne.
Hipoteka
Zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości wpisane do księgi wieczystej. Kluczowe przy due diligence.
Home staging
Profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży — aranżacja wnętrz zwiększająca atrakcyjność oferty.
Inwestor pasywny
Osoba finansująca flip bez aktywnego udziału w projekcie. Wnosi kapitał w zamian za udział w zysku.
Kosztorys
Szczegółowe zestawienie planowanych kosztów remontu z podziałem na materiały i robociznę.
Księga wieczysta
Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości. Sprawdzenie KW to pierwszy krok due diligence.
Licytacja komornicza
Publiczna sprzedaż nieruchomości przez komornika. Cena wywoławcza to 3/4 wartości oszacowania.
Marża flipowa
Różnica między ceną sprzedaży a sumą kosztów zakupu i remontu. Cel: minimum 15-20% ROI.
Negocjacje
Proces ustalania warunków transakcji. Dane transakcyjne z Investoro dają przewagę w negocjacjach.
Notariusz
Osoba urzędowa sporządzająca akty notarialne. Weryfikuje tożsamość stron i stan prawny nieruchomości.
Odbiór techniczny
Formalna kontrola jakości wykonanych prac remontowych przed rozliczeniem z ekipą.
PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych)
Podatek 2% od wartości transakcji na rynku wtórnym. Od szóstego mieszkania — 6%.
Pożyczka pomostowa
Krótkoterminowe finansowanie na zakup nieruchomości, spłacane po sprzedaży flipa.
ROI (Return on Investment)
Zwrot z inwestycji wyrażony procentowo. Kluczowy wskaźnik rentowności projektu flipperskiego.
Reguła 70%
Cena zakupu + koszty remontu nie powinny przekroczyć 70% ARV. Podstawowa zasada kalkulacji flipów.
Staging
Aranżacja mieszkania pod sprzedaż — meble, dekoracje, oświetlenie. Zwiększa cenę sprzedaży o 5-15%.
Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. 1010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 000 zł (+23% VAT).
Umowa przedwstępna
Zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży. Zabezpiecza transakcję przed finalizacją.
Wycena nieruchomości
Profesjonalna ocena wartości rynkowej nieruchomości. Oparta na analizie comps i danych transakcyjnych.
Zysk netto
Realny zysk po odliczeniu wszystkich kosztów: zakup, remont, podatki, notariusz, pośrednik, marketing.